Если досрочное погашение кредита происходит по инициативе банка…

Банкам – гарантии, заемщикам - …?

Собственно само по себе право кредитной организации досрочно вернуть заемные средства еще не значит, что эта организация таким правом воспользуется. Ведь по большому счету банк заинтересован в том, чтобы вы регулярно платили, а не в том, чтобы стать полноправным владельцем вашего жилья. В то же время не менее важным вопросом для банка является гарантия возврата вами кредитных средств, особенно если вы «заняли» крупную сумму и на длительное время. Роль такой гарантии при ипотечном кредитовании выполняет залоговое имущество – обычно та самая квартира, на покупку которой вы и оформили кредит. Однако если приобретенная на заемные деньги недвижимость падает в цене, одновременно она перестает быть полноценной гарантией возврата средств. Если заемщик будет признан неплатежеспособным, продажа такого имущества не покроет всей суммы задолженности. Чаще всего в таких ситуациях банки прежде чем начинать процедуру продажи залогового имущества обращаются к клиенту с тем, чтобы он внес часть кредита, тем самым, сократив размер займа до пределов стоимости заложенной квартиры.

Досрочное погашение кредита - законодательная сторона вопроса

К сожалению, закон «Об ипотеке», хоть и дает подробное объяснение, что именно является ипотечным кредитом, но не дает ответа на вопрос о правомерности требований со стороны банка досрочно погасить заем в случае снижения ликвидности залога. В данной ситуации имеет смысл обратиться к более общим нормам ГК РФ. Так, ст.813 дает право кредитору требовать досрочного возвращения заемных средств (непосредственно кредита и процентов по нему) в случае ухудшения условия обеспечения кредита по обстоятельствам, не зависящим от самого кредитора. Так как снижение ликвидности залоговой квартиры как раз и относится к таким ухудшениям, залогодержатель ( в роли которого выступает банк) на законной основе получает право требовать от вас досрочного погашения кредита – полностью или частично. Если же вы откажетесь исполнять долговые обязательства, банк сможет в судебном порядке реализовать залоговое имущество. Единственный вариант, когда такое требование будет неправомерным – если в вашем договоре будет четко указано, что даже в случае уменьшения стоимости залога банк не вправе требовать свои деньги досрочно.

Выход есть?

Если исходить из вышесказанного, то банк правомерен в своем требовании досрочного полного или частичного погашения займа. Однако если вы не хотите (или не можете) удовлетворить это требование это не значит, что вы непременно утратите права на купленную квартиру. В первую очередь чтобы иметь возможность утверждать о снижении стоимости залоговой квартиры, необходимо провести ее повторную оценку. При этом сами банки к этой процедуре привлекают оценщиков-партнеров, которые проводят оценку в сторону, выгодную кредитной организации. В свою очередь вы имеет право на проведение независимой оценочной экспертизы. Разница между выводами этих двух оценщиков будет существенной. Банк не согласен с выводами проведенной вами экспертизы? Подавайте в суд.

Однако чаще всего банки стараются не портить отношения с клиентами, особенно с теми, которые гарантированно приносят им стабильный доход. Поэтому если вы все время вовремя и полностью вносили кредитные платежи, даже в случае снижения ликвидности ипотечной квартиры, вам будет предложен выход, удовлетворяющий всех. Чаще всего такими выходами становятся либо отсрочка по кредиту, либо внесение вами дополнительного залога, сумма которого выровнялась бы с суммой, которую вы должны банку.