Такая разная ипотека или Что такое «в силу закона» и в «силу договора»?
Любопытно, что по сути ипотекой являются два вида кредита – и тот, который предоставляется на приобретение жилья, и тот, который предполагает предоставление в залог жилья уже имеющегося у заемщика. И хотя и в том и в другом случае гарантией возвратности средств является недвижимость, при равных остальных условиях кредит, оформляемый для покупки этого самого залога, будет на пару-тройку процентных пунктов более дешевым. Почему так происходит, и чем все-таки отличаются эти два кредита в глазах банка?
В силу закона…
Итак, вам нужна квартира, но собственных средств, увы, на ее покупку нет. Если же учесть, что цены на недвижимость растут как на дрожжах, шансы скопить эти самые собственные средства равны если и не нулю, то очень невысоким показателям. Разумным выходом в таком случае будет ипотека, и именно такой выбор делает большинство россиян. С того момента как вы заключаете с банком договор о предоставлении ипотечного займа, на ваши отношения с кредитором начинает распространятся действие закона «Об ипотеке». В одной из глав этого закона указано, что та недвижимость, которую вы приобретаете за заемные средства, автоматически становится залогом по кредиту с того момента, как только вы зарегистрируете свои права собственности на нее, то есть станете фактическим владельцем. Кстати, именно из-за этого банки столь «капризны» в отношении залога – еще одна статья того же закона утверждает, что ипотека может распространяться далеко не на каждую недвижимость.
В силу договора…
Совершенно другая ситуация возникает, когда вам нужно взять кредит (не важно для каких целей) в крупной сумме. Без гарантий такие займы банки не предоставляют, и чем крупнее суммы вы запросите, тем надежнее должны быть гарантии. А что может быть надежнее залога в виде недвижимости? После проведения всех необходимых предварительных процедур с банком вы заключите два соглашения – непосредственно о предоставлении вам денег «взаймы» и то, которое и станет основанием для причисления ваших с банком отношений к ипотечным – соглашение о залоге. Собственно, именно этот документ определяет роли сторон, подписавших его – заемщик становится залогодателем, а банк – залогодержателем.
В чем разница?
Разницу между такими двумя видами ипотеки каждый отдельный заемщик ощутит разве что в процентной ставке – как уже было сказано, ипотечные отношения, возникающие на базе договора, всегда обходятся несколько дороже. Ипотека, возникшая в силу закона, позволяет банку в случае дефолта заемщика
взыскать залог даже в досудебном порядке – ведь купленное в кредит жилье стало обеспечением по нему автоматически. Это не значит, что по «договорной» ипотеке кредитор не сможет изъять залог, просто процедура эта будет несколько более хлопотной – и именно эти хлопоты и отражаются на процентной ставке.
4
