1
+1
0
Покупка квартиры в залоге: риски покупателя
Продажа залоговых квартир – это одна из относительно новых разновидностей сделок с недвижимостью, появление которой обусловлено ростом спроса на ипотечное кредитование. Некоторые люди даже полагают, что покупка обремененной кредитом недвижимости является настолько выгодной сделкой, что понравившееся жилье в хорошем районе можно приобрести едва ли не вполовину дешевле. Правда ли это, и каким рискам подвергает себя покупатель такой квартиры?
Действительно ли дешевле?
Выгода от приобретения квартиры под обременением заключается в экономии процентов 10-20 от среднерыночной стоимости аналогичного жилья за счет того, что продавец с продажей торопиться. Вот только сам процесс покупки недвижимости "с сюрпризом" является весьма рискованным мероприятием для покупателя и, как правило, сопряжен с определенными сложностями.
К тому же, достаточно часто продавцы настаивают на срочности сделки, что тоже способствует спаду цен на обремененную недвижимость. При этом, тот факт, что вы покупаете квартиру находящуюся в залоге у финучреждения, совсем не значит, что переоформив ее в свою собственность, вы не сможете продать ее по среднерыночной стоимости.
Если продают – значит, мошенники или с квартирой что-то не так?
По вполне объективным причинам люди настороженно относятся к сделкам по приобретению обремененной недвижимости. Мало ли по каким причинам владелец купленной в кредит квартиры может ее продавать. Да, имеется риск столкнуться с мошенниками, однако ему подвержены все участники операций с недвижимостью на вторичном рынке.
Чаще всего причины, побуждающие ипотечного заемщика продать квартиру, являются вполне обычными:
- изменения жизненных обстоятельств должника в худшую сторону (увольнение, болезнь и прочие житейские неприятности, от которых никто не застрахован);
- положительные изменения в жизни должника (необходимость переезда в связи с получением новой должности или, например, пополнение в семье, повлекшее за собой необходимость расширения жилплощади и пр.);
- недвижимость изначально приобреталась в качестве дальнейшей инвестиции (заемщик берет кредит на квартиру в еще не возведенном доме и после окончания строительства, зарегистрировав жилье (при этом квартира существенно поднимается в цене), продает его).
Покупка квартиры в залоге – как это бывает?
Сразу стоит отметить, что без участия финучреждения сделки по продаже обремененной недвижимости не обходятся. Поэтому, если вам предложили вариант купить квартиру по подозрительно низкой стоимости, и при этом пообещали, что все вопросы с банком продавец возьмет на себя, лучше на такие сделки не соглашаться. Это грозит вам тем, что в один прекрасный момент банк может отсудить у вас квартиру за долги предыдущего ее владельца.
Основными схемами приобретения залоговой недвижимости на сегодня являются:
- с погашением ипотечного долга покупателем;
- покупка с использованием банковской ячейки;
- покупка вместе с кредитом через переоформление заемщика.
Суть первой схемы достаточна проста: вы на доверительных условиях отдаете продавцу деньги за квартиру. Из полученных средств он выплачивает кредит, снимает обременение, и после переоформляет документы на вас. Однако не все так легко и быстро, как могло показаться на первый взгляд. У вас не будет никаких гарантий, что человек, якобы продавший вам квартиру, не возьмет и не исчезнет в неизвестном направлении. Поэтому такой вариант обзавестись жильем подешевле возможен лишь в том случае, когда вы находитесь с продавцом в хороших доверительных отношениях.
Второй вариант предполагает, что по специальной договоренности с кредитором продавца вам будут открыты две банковских ячейки (услуга платная). В одну ячейку вы вложите деньги на погашение остатка ипотечного долга, а во вторую – сумму, согласованную с продавцом. При этом ваше преимущество будет заключаться в том, что ни банк, ни продавец своих денег не получат до тех пор, пока каждый из них не выполнит условия договоренности, и вы не получите документы на жилье. Однако есть и одна маленькая загвоздка – процедура снятия обременения занимает порядка 5 дней, а для перерегистрации бумаг на право собственности потребуется дней 10. Если продавец окажется недобросовестным, то он, учитывая этот интервал, может отказаться от продажи вам квартиры и стать полноправным владельцем только что высвободившегося из-под обременения жилья. В результате этого банк не сможет получить своих денег ну, а вы, соответственно – жилья.
Чтобы исключить возможность таких неприятностей, можно прибегнуть к варианту номер три, который подразумевает, что сначала вы станете залогодержателем (по факту должником банка), а после уже владельцем квартиры. При этом вы можете как погасить весь остаток долга сразу, например, воспользовавшись все той же банковской ячейкой, либо возвращать кредит дробными платежами, как это до вас делал продавец.
