Оформление ипотеки – без оценки не обойтись

Цена и стоимость

Как показывает практика, понятия «цена» и «стоимость» не всегда означают одну и ту же сумму. Ценой называется величина в денежном эквиваленте, за которую продается жилье, причем величиной конкретной и применимой именно к данной сделке. Ее знают покупатель и продавец. Если они запишут цену в договоре, о ней узнают и другие участники сделки – банк, страховая компания. Если же за квартиру будет заплачена одна цена, а в договоре указана другая, кроме покупателя и продавца цену не будет знать никто. Стоимость же является наиболее вероятной ценой квартиры. Именно этим понятием оперируют оценщики, придумав для него с десяток определений. Стоимость является понятием неконкретным – реальная цена квартиры может быть выше или ниже оценочной стоимости. Однако банк будет интересовать именно рыночная стоимость квартиры.

Методы оценки

Как правило, оценщики используют один из трех методов оценки недвижимости – доходный, затратный или сравнительный. Доходный метод предполагает оценку недвижимости из расчета доходов, которые может принести оцениваемый объект. При оформлении ипотеки он не используется. Для того, чтобы узнать оценочную стоимость по затратному методу достаточно заказать такую справку в БТИ. В процессе оценки будут просуммированы затраты на строительство жилья (дома и квартиры как его части), затем сумма корректируется – учитывается инфляция, удорожание строительных конструкций, износ и т.д. Недостаток этого метода в том, что при оценке не учитываются такие немаловажные факторы как спрос и предложение. Метод сравнительных продаж позволяет определить стоимость квартиры исходя из того, за какую цену продается аналогичное жилье. Именно этот метод для оценки ипотечных квартир является наиболее приемлемым.

Оформление ипотеки – оценка как одно из препятствий?

В большинстве случаев при оформлении ипотечного займа банк выдаст вам кредит в сумме 70-80% от озвученной оценщиками стоимости квартиры. Представьте ситуацию – вы оформляете ипотеку в банке, который предоставит вам кредит размером 80% суммы стоимости жилья. Цена, которую хочет за квартиру продавец – 5 миллионов рублей, вы рассчитываете на кредит в 4 миллиона. Но оценщик оценил квартиру, которую вы намерены купить, в 4 миллиона рублей, а, значит, банк предоставит вам заем в размере 3,2 миллиона рублей. В такой ситуации возможных вариантов у вас три – где-то найти недостающую сумму и все-таки купить в ипотеку жилье, отказаться от покупки этой квартиры и найти другой вариант или оценить эту же квартиру у другого оценщика.

Если оценщиком стоимость этой квартиры была занижена, нет гарантий, что так же не получится и с другим найденным вам вариантом. Если в банке, в котором вы собираетесь оформить ипотеку, аккредитовано несколько оценочных компаний, лучше всего – обратиться в другую компанию. Хуже если банк работает только с одной компанией – тогда придется искать другой банк, который, работает с несколькими оценщиками. К сожалению, проведение подобных процедур тянет за собой дополнительные расходы – и времени, и денег, ведь независимо от того, дали вам кредит или вы получили отказ, стоимость услуг оценщика придется оплатить. Даже если кредит вам не дали из-за занижения оценщиками стоимости квартиры.