Проблемная ипотека – пути решения
Есть в американском ипотечном кредитовании термин, который до нас пока еще не дошел – «подводная ипотека». Хотя с самим понятием кое-кому из ипотечных заемщиков уже пришлось столкнуться даже у нас – это кредит с отрицательным капиталом. Другими словами, это долг перед банком, обеспечение по которому перестало выполнять свои функции, так как перестало быть ликвидным. Говоря еще проще, «подводной» ипотека становится тогда, когда ваша квартира или дом, которые вы купили в кредит и которые выступали залогом по этому кредиту, сильно упали в цене. И теперь ваш долг стал больше, чем стоит ваша квартира. Впрочем, проблемной ипотека может стать не только по этой причине.
Проблемная ипотека как баррикада
В Штатах подводная ипотека стала явлением массовым, хотя сейчас цены на недвижимость уже поползли вверх и «отрицательность» многих капиталов стала уменьшаться – ненамного, на десятую долю процента за квартал. Однако банки рады и этому, ведь тенденция наметилась положительная. Хотя как говорят аналитики, повода для особого ликования пока нет – до сих пор «под водой» находится еще четверть активных ипотечных займов. Основной проблемой таких заемщиков является промедление – вместо того, чтобы сразу искать варианты решения проблемы они ждали, что ситуация разрешиться «как-то» сама собой, пока в конечном итоге не становилось слишком поздно. А если ситуация еще и усугублялась проблемами с погашением… По другую сторону баррикад – банки, которым тоже не улыбается перспектива стать владельцами обесценившихся домов, ведь их реализация однозначно будет убыточной. Значит, лучше – стимулировать заемщиков продолжать погашать кредит, даже если он перестал быть выгодным. Впрочем, к чести американских заемщиков стоит сказать, что большинство из них все же дома покупали не как инвестиции, а для себя, а потому также не очень стремятся из этих домов выезжать.
Господдержка
Что первое стоит сделать, чтобы кредит с отрицательным капиталом стал менее бесперспективным? Правильно, попробовать уменьшить сумму долга. Причем если денег на досрочное (хотя бы частичное) погашение кредита нет, единственным вариантом станет рефинансирование. Правда, рефинансировать проблемный ипотечный кредит даже в США – проблема (уж простите за тавтологию). По доброй воле банки на такое не идут, зато к услугам заемщика – несколько государственных программ поддержки, разработанных специально для американцев, чьи финансовые трудности ставят под угрозу способность вносить платежи по кредиту. Программы «модификации» и «рефинансирования» вступают в силу тогда, когда заемщик уже отстал от своего графика погашения или когда ему нужно уменьшить платежи.
Без штрафов и взысканий
Нет, некоторые американские кредиторы и без пинков со стороны государства могут помочь заемщику, который уже отстал от своего платежного графика – причем совершенно безвозмездно, не начисляя никаких штрафов. Однако можно ли быть уверенным, что именно ваш банк – таков? Финансовые консультанты рекомендуют не испытывать судьбу и идти к кредитору за помощью – чем раньше, тем лучше. И даже если ипотека стала «подводной».
Само-лечение
Кстати, некоторые советы, которые дают американским заемщикам, пригодились бы и россиянам – когда с ипотекой начинаются проблемы. Например, если раньше вам хватало денег на платежи, а теперь вы испытываете с эти проблемы – без видимых на то причин, то значит, самое время заняться бюджетированием. Все равно не хватает? Нужно или увеличить доходы (найти вторую работу?) или просить банк о рефинансировании. И как бы ни было велико желание отдать банку ключи от «подводного» обесценившегося жилья, прежде чем сделать это подсчитайте сколько денег в это жилье вы уже вложили – и добавьте к этой сумме подпорченную кредитную репутацию – ведь банк не преминет внести соответствующую запись в ваше кредитное досье.
2
