Оформление ипотеки – пункт пятый. Как правильно совершить сделку?

Договора

Оформление ипотечной кредитной сделки подразумевает заключение двух основных договоров – договор ипотеки и договор купли-продажи. Для подписания данных договоров потребуется личное присутствие заемщика, представителя банка и продавца недвижимости (квартиры, земельного участка или дома). Также банк имеет право потребовать заключения договора поручительства третьих лиц. Обычно, со стороны должника потребуется наличие 3-4 поручителей. Согласно условиям договора поручительства, если заемщик не выплатит кредит, эти обязательства лягут на плечи поручителя. В роли поручителя могут выступить как физические, так и юридические лица.

Для того, чтобы совершить сделку, банки предлагают формы договоров стандартного вида. Однако, если вы принципиально не соглашаетесь с какими-либо пунктами этих соглашений, вы имеете право попросить изменить какие-либо формулировки в договорах. В кредитном договоре распределение обязанностей всегда неравномерно – у банка, предоставляющего кредит, их всегда будет куда меньше, чем у заемщика. Поэтому внимательно читайте подписываемый документ – после того, как на договорах будут стоять подписи обеих сторон, аннулировать сделку будет куда труднее.

Для того, чтобы совершить сделку, первым оформляется кредитный договор, затем – договор купли-продажи, последней подписывается закладная. Параллельно банк открывает для заемщика текущий счет. На него зачисляется сумма кредита и открывается безотзывный аккредитив – форма расчета, по которой банк берет на себя обязательства по оплате стоимости квартиры. И на расчетный счет продавца недвижимости поступает первый взнос.

Государственная регистрация

Неотъемлемой частью процесса оформления ипотечной сделки является государственная регистрация ипотеки. Во избежание возможных недоразумений, в органы регистрации лучше подавать все документы сразу в трех экземплярах – подлинники, и два вида копий, обычные и заверенные нотариально. И не забудьте, что при регистрации необходимо будет предоставить не только сами договора, но и все те документы, которые в них указаны как приложения. Как правило, процедура регистрации занимает две недели. По ее завершению заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавцу выдается на руки зарегистрированный договор купли-продажи. На основании этого документа банк выдает продавцу оставшуюся сумму.

Совершить сделку и не забыть об ограничениях

Невыплаченный ипотечный кредит накладывает на владельца квартиры определенные ограничения. Так, например, без официального разрешения банка, который выдал вам кредит, вы не можете сдавать квартиру в аренду или же совершать в ней какие-либо перепланировки. Также квартиру, выступающую залогом нельзя перезаложить или продать. Ну, и категорически не рекомендуется сознательно ухудшать состояние квартиры. В этом случае банк вообще будет иметь все основания потребовать досрочного погашения кредита.