Что делать, если банк мошенничает с оценкой ипотечной квартиры

В чем проблема?

Кажется, ничего страшного не случилось, просто оценщик указал в акте другие цифры, чуть ниже, чем ожидалось. Но это только видимость. Каждый банк выдает кредит, исходя из вероятности его возвращения. Причем руководствуется он при этом двумя критериями залога - оценочной стоимостью и ликвидационной. Оценочную стоимость определяет специалист, он может состоять как в штате банка, так и быть сотрудником партнерской компании. Этот показатель - среднестатистическая цена аналогичных квартир на рынке, если их продают в обычном порядке. Для банка это просто цифры.

А ликвидационная стоимость - это та сумма, за которую банк реально сможет продать ваше жилье, если ему придется делать в спешном порядке из-за того, что вы не смогли погасить кредит. Разумеется, разница между этими показателями имеется, и именно в ней кроется один из рисков банка - недополучить обратно свои деньги. Чем эта разница больше, тем больше риски. Стоит ли удивляться желанию банка снизить свои риски? Другой вопрос, что ради достижения этих целей банки часто ведут нечестную игру.

Заниженная оценка ипотечной квартиры может все нарушить

Хорошо, что на этапе оформления кредита его дефолт является лишь вероятностью, которую банк своим проверками старается свести к минимуму. И на этом можно было бы закончить наш разговор, если бы не тот факт, что размер первого взноса по ипотеке напрямую зависит от заключения оценщика.

Ваш продавец просит за квартиру миллион, и по условиям кредитной программы вы должны внести 20% от этой суммы как первый взнос, а остальное продавцу выплатит банк, а это 800 тыс. Но оценщик выносит решение, что квартира стоит 900 тысяч, 80% от которых будет уже не 800 тысяч, а 720. Но ваш продавец по-прежнему хочет миллион, как быть? Легко сказать: доплатить оставшуюся сумму. Здесь стоит вспомнить о том, что первым взносом расходы заемщика на оформление сделки по покупке квартиры в кредит не обходятся. И сумма в итоге набегает солидная. И «запасных» сотню-вторую тысяч вряд ли найдется. Откладывать оформление кредита, пока не соберете нужную дополнительную сумму? Брать еще один кредит, только уже наличными и в другом банке, чтобы все закончить?

Заниженная оценка может навредить вашим планам и в том случае, если вы берете кредит под залог недвижимости. Ситуация примерно та же - ваша квартира стоит миллион, вы рассчитывали на 800 тысяч, а дали вам только 720. Придется пересматривать свои потребности и планы либо дополнительно искать недостающую сумму.

Можно ли что-то изменить

Определить, занизил ли банк оценочную стоимость вашей квартиры, несложно. Достаточно поинтересоваться тем, во сколько оцениваются аналогичные квартиры - в том же районе, в таких же зданиях, с такой же планировкой. А еще можно пригласить стороннего оценщика. Его услуги, конечно, тоже будут платными, зато вы получите ответ на свои сомнения. Выданный им акт можно будет предъявить банку, чтобы оспорить его решение.

В теории все выглядит просто. На практике же вы, хотя и можете самостоятельно провести оценку, но что-то изменить в банковской оценке у вас не получится. Вам придется либо смириться с тем, «что дают», либо искать другого кредитора. И вряд ли вам удастся доказать факт мошенничества банка.