Ипотечный рынок Штатов уже сравнивают с балаганом
Еще совсем недавно американцы демонстрировали бесконечную радость по поводу того, что их ипотечный рынок снова очнулся. Меры были, конечно, приняты серьезные – и новые правила по ипотечному кредитованию ввели, и ставки по кредитам снизили, да еще и как результат затяжной рецессии цены на недвижимость упали. И рынок очнулся – рядовые американцы снова начали приобретать жилье, причем снова большинстве случаев – в кредит, банковский или от застройщиков. Казалось бы, все красиво. Однако на этом фоне несколько странно звучат слова главного экономиста одного из крупнейших американских онлайн-порталов недвижимости Zillow Стэна Хамфриса о том, что когда заходит речь о доступности жилья в Америке, его можно сравнить разве что с балаганом.
Иллюзии
На первый взгляд покупка жилья выглядит более чем доступно. Так, новые данные от того же сайта недвижимости Zillow показывают, что человек, зарабатывающий в год 52513 долларов (для Штатов это средний показатель) и покупающий дом средней же стоимостью в 157400 долларов, то на выплату кредита он будет тратить всего лишь 12,6% от своих доходов. И это в треть меньше, чем ранее, и меньше даже, чем когда в США раздулся ипотечный пузырь, а выплаты за тот же «средний» дом отнимали у среднестатистического американца не менее 20% от его доходов. Однако текущая доступность прекрасно маскирует тот факт, что на самом деле дома переоценены. Так, за период с 1988 по 1999 годы средние показатели цен на недвижимость превысили средний годовой доход в 2,6 раза. Механизм сработал безупречно – как только начал раздуваться тот самый громко лопнувший пузырь, цены пригнули вверх еще больше, превысив доходы в 4 раза. Сейчас это значение снизилось до 3 – и американцы бросились покупать дома, искренне полагая, что раз цены на жилье снизились до тех уровней, которые были в начале 2000-х, значит, самое время становится домовладельцем.
Перспективы
На этом фоне и родилось то самое высказывание Стэна Хамфриса, что происходящее похоже на какой-то балаган – дома кажутся доступными, хотя на самом деле они таковыми не являются. Экономист говорит, что его беспокоит многое. Например, основной инструмент, используемый ФРС для исправления экономики в целом – снижение ставок. Если бы к тому же и доходы выросли, соотношение между ними и стоимостью жилья могло бы опуститься до своего исторического показателя. Однако Стэн Хамфрис полагает, что ставки, напротив будут расти, и когда выплаты по кредиту станут еще выше, люди поймут, что покупка дома – дело весьма затратное, причем виноваты в этом не только ипотечные платежи, которые завышают цены на то, на чем и так уже кто-то зарабатывает. При этом экономист высказывает самые тревожные прогнозы. Он говорит, что многие американцы искренне полагают, что раз цены на жилье снизились с тех пор, как пузырь лопнул, рынок уже возвращается к нормальной жизни. Однако то, что они видят, еще не является реальностью – это скорее период колебаний, который будет дезориентировать покупателей и продавцов, причем как полагает Хамфрис, американская экономика далека от завершения этого периода. Волатильность экономист Zillow «обещает» еще как минимум до 2016 года – а, значит, балаган продолжит свои выступления.
1
